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Tout savoir sur les pénalités d’annulation du compromis de vente

Les pénalités en cas d’annulation d’un compromis de vente sont en principe expressément prévues au sein du contrat de promesse lui-même, qui prévoit que le vendeur ou l’acheteur devra payer à l’autre partie une somme précise en cas de non signature de l’acte authentique de vente.

 

Cette page contient des éléments de réponse aux questions posées autour des pénalités d’annulation d’un compromis de vente. Néanmoins, pour obtenir des réponses précises à votre dossier, il est hautement recommandé de vous faire assister par un Avocat spécialisé en vente immobilière.

 

Sommaire :

1. Des pénalités sont-elles applicables en cas d’annulation d’un compromis de vente ?
2. La demande de pénalités d’annulation d’un compromis de vente par le vendeur
3. Quelles sont les pénalités applicables en cas de défaut d’exécution d’un compromis de vente ?
4. Qui peut être tenu de payer des pénalités en cas de renonciation à la signature de l’acte de vente ?

 

1- Des pénalités sont-elles applicables en cas d’annulation d’un compromis de vente ?

Le terme « annulation » peut faire référence à plusieurs cas et il convient d’être plus précis afin de déterminer les cas dans lesquels des pénalités peuvent être appliquées. En effet, il se peut par exemple que le compromis de vente soit « annulé » ou plutôt que l’acte définitif de vente ne soit pas signé en raison d’un défaut de réalisation d’une condition suspensive. La condition suspensive la plus souvent stipulée au sein des promesses synallagmatiques de vente est celle qui prévoit que la vente sera conclue sous la condition d’obtention d’un prêt par l’acheteur. Ainsi, si l’acquéreur n’a pas obtenu son prêt, on peut considérer que le compromis de vente est annulé sans pénalité (ou plutôt caduc) puisque la condition suspensive nécessaire à la conclusion de l’acte authentique de vente devant le Notaire ne s’est pas réalisée, sans que l’acquéreur n’ait commis de faute particulière.

En conséquence, l’annulation d’un compromis de vente en raison d’un évènement étranger à la volonté de l’une des parties, à savoir de l’acquéreur ou du vendeur n’entraînera pas l’application de pénalités.

Des pénalités d’annulation du compromis de vente pourront en revanche être appliquées en cas de faute de l’une des parties ou de défaut de réalisation suspensive en raison d’une inexécution contractuelle de l’une des parties.

2- La demande de sanction pécuniaire d’annulation d’un compromis de vente par le vendeur

Le vendeur pourra réclamer à l’acquéreur des pénalités à l’acheteur en cas de renonciation de celui-ci de conclure la vente malgré la réalisation de la condition suspensive. Il en est de même lorsque l’acquéreur a entravé la réalisation de la condition suspensive, en ne sollicitant pas de prêt auprès d’une banque ou en sollicitant un prêt dans des conditions différentes que celles qui sont prévues au compromis. Nombreux sont les acquéreurs qui sollicitent auprès d’une banque un prêt pour un montant supérieur à celui prévu pour le prix de vente. Des sanctions pécuniaires ou dommages et intérêts pourront ainsi être réclamées par le vendeur.

3- Quelles sont les pénalités applicables en cas de défaut d’exécution d’un compromis de vente ?

Le montant des pénalités applicables en cas d’annulation d’un compromis de vente est en principe prévu par le contrat de compromis de vente. En effet, dans la plupart des cas, c’est le compromis de cession signé entre l’acheteur et le vendeur qui prévoit qu’en cas de renonciation de l’une des parties, des pénalités pourront être dues. Généralement, le montant des sanctions de renonciation au compromis de vente est de l’ordre de 5% du prix de cession fixé entre les parties.

4- Qui peut être tenu de payer des pénalités en cas de renonciation à la signature de l’acte de vente ?

Le vendeur comme l’acheteur peuvent être tenus de payer une somme d’argent en cas de renonciation à la signature du compromis de vente, c’est-à-dire de contrat synallagmatique de vente. Parfois, les parties peuvent signer une promesse de vente simple, à savoir une promesse qui n’engage qu’une seule des parties, tel que le vendeur. En ce cas, seul le vendeur sera tenu de payer au candidat acquéreur des pénalités puisque le contrat ne prévoit pas d’engagement à l’égard de l’acquéreur.