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Si vous êtes victime d’un manquement au devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier auquel vous avez fait appel, n’hésitez pas à engager sa responsabilité par l’intermédiaire de votre Avocat en droit immobilier.

 

Responsabilité de l’agent immobilier : manquement au devoir d’information et de conseil

L’agent immobilier a un devoir d’information et de conseil vis-à-vis de son client. Sa responsabilité peut être engagée en cas de manquement à ses obligations.

L’arrêt de la Cour d’appel de Douai en date du 1er octobre 2020 en est une illustration.

 

Exemple de responsabilité de l’agent immobilier :

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 01/10/2020

N° de MINUTE : 20/397

N° RG 19/03108 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SMFX

Jugement (N° 17/08196) rendu le 04 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANT

Monsieur Aa Ab

né le … … … à … (…)

… … …

… …

… …

Représenté par Me Marie Hélène Laurent, avocate au barreau de Douai et Me Gwénaëlle Allouard, avocate au barreau de Strasbourg

INTIMÉE

SA Allianz Iard prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

1 cours Michelet CS 30051

CS 30051

92076 Paris la Defense cedex

Représentée par Me Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille et Me Jean Dechezlepretre, avocat au barreau de Paris substitué par Me Bento, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 01 juillet 2020 tenue par Guillaume Salomon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIÈRE LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

Guillaume Salomon, président de chambre

Claire Bertin, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 octobre 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente et Harmony Poyteau, greffière, à laquelle la minute a été remise par la magistrate signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 juin 2020

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Sur les conseils de la société Haussmann Finance, M. Ab a acquis par acte du 28 avril 2009 un appartement en état futur d’achèvement, à usage locatif, situé à Luçon pour un montant de 116 000 euros, dans un but de défiscalisation.

Cette acquisition immobilière a été financée par un prêt contracté le 28 avril 2009 par

M. Ab auprès de la BNP Paribas personal finance, d’un montant de 175 156,52 francs suisses, remboursable en 25 annuités.

Pour autant, le dispositif fiscal conseillé ne pouvait s’appliquer à cette opération immobilière.

La société Haussmann Finance a été placée en liquidation judiciaire.

Alors que M. Ab avait initialement assigné en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Lille la société Vespieren sur le fondement de l’action directe d’une victime à l’encontre d’un assureur, la SA Allianz Iard (ci-après la société Allianz) est toutefois intervenue volontairement à l’instance pour exposer qu’elle venait aux droits de la société Assurance générale de France Iart, en qualité d’assureur de la société Haussmann Finance ayant adhéré au contrat Multagim.

Par jugement rendu le 4 mars 2019, le tribunal de grande instance de Lille a :

1. reçu l’intervention volontaire de la société Allianz ;

2. mis hors de cause la société Vespieren ;

3.débouté M. Ab de l’ensemble de ses demandes ;

4.dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

5. condamné M. Ab aux dépens.

Par déclaration du 3 juin 2019, M. Ab a formé appel de ce jugement en limitant la contestation du jugement critiqué aux seuls chefs du dispositif numérotés 3, 4 et 5 ci-dessus.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 juin 2020, M. Ab demande à la cour de :

– lui donner acte de ce qu’il produit en annexe à la présente, un bordereau de communication de pièces.

– infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il déboute M. Ab de ses demandes, et statuant à nouveau :

* retenir la responsabilité de la société Haussmann Finance.

* en conséquence, dire et juger recevable son action directe contre la société Allianz Iard

* en conséquence, condamner la société Allianz à lui payer la somme de 208 563,90 euros au titre du préjudice qu’il a subi ;

* condamner la société Allianz à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et 2 500 euros au titre de la première instance.

* condamner la société Allianz Iard aux entiers frais et dépens de l’instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, M. Ab fait valoir que :

=> sur la faute de la société Haussmann Finance :

– la faute commise par l’un des salariés de cette société lui ayant conseillé une opération non éligible à l’opération de défiscalisation envisagée a été reconnue et décrite dans la déclaration de sinistre qu’elle a établie à destination de son assureur. En outre, alors que le plan d’épargne fiscal prévoyait un taux fixe, le prêt effectivement conclu vise à tort un taux indexé sur la parité euro-franc suisse.

– la société Haussmann Finance a failli à une obligation de résultat à laquelle elle était soumise en application de l’article 1231-1 du code civil.

– la société Haussmann Finance a failli à son obligation d’information et de conseil, qui pesait sur cet agent immobilier qui s’entremettait habituellement dans des opérations immobilières de placement de défiscalisation, en application de l’article 4-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Ac. Il en conclut qu’elle doit par conséquent réparer l’intégralité de son préjudice.

=> sur la garantie de la société Allianz lard :

– la garantie de la société Allianz Iard est acquise. À cet égard, il conteste avoir contracté avec la société Haussmann Finance comme agissant en qualité de conseiller patrimonial ou financier, activité non couverte par l’assurance souscrite par cette dernière, mais en qualité d’agent immobilier bénéficiant d’un mandat de recherche de biens. Il estime que la société Vespieren, courtier, a été financé à ce titre en sa qualité d’intermédiaire.

Il indique que ce n’est pas le dispositif fiscal qui détermine la nature de l’opération immobilière, alors que les incitations étatiques ont simplement pour objet de favoriser la réalisation d’une transaction immobilière et qu’un agent immobilier est habilité par l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 à réaliser des consultations juridiques et fiscales.

Il estime au contraire qu’une société en gestion de patrimoine ne peut réaliser ce type d’opération sans se soumettre aux dispositions de la loi Hoguet réglementant les conditions d’exercice des activités immobilières, de sorte qu’elle intervient alors en qualité d’agent immobilier, l’activité principale étant la vente de biens immobiliers et l’accessoire étant l’opération de défiscalisation recherchée.

Alors que l’activité des conseillers en investissement est définie par l’article L. 321-1 du code monétaire et financier, il estime que ces derniers ne peuvent plus pratiquer en cette qualité des opérations de défiscalisations immobilières depuis le 19 mars 2014, date d’entrée en vigueur de l’article 550-1 du même code ayant exclu de leur sphère de compétence ces dispositifs de défiscalisation qui relèvent désormais exclusivement des agents immobiliers.

Il ajoute que le code NAF de la société Haussmann Finance correspond à l’activité d’agent immobilier et que le contrat d’assurance Multagim souscrit par cette société définit l’activité de l’assuré par référence à la loi Hoguet pour retenir que les consultations juridiques ou fiscales en rapport avec cette activité principale relèvent de l’activité d’agent immobilier.

– la société Allianz Iard ne peut invoquer que l’erreur commise n’est pas en relation avec l’activité d’agent immobilier de son assurée, mais résulte simplement d’une méconnaissance fautive dans le domaine fiscal, pour estimer que la faute ne concerne pas l’activité couverte par le contrat d’assurance.

=> sur son préjudice :

– la faute commise lui a d’abord causé une perte de chance de bénéficier du gain résultant de l’opération de défiscalisation promise lors de la vente, pour un montant de 65 423 euros, correspondant à la rentabilité nette espérée de son acquisition.

– elle a ensuite entraîné un redressement fiscal à son égard, d’un montant de 20 000 euros dont il réclame l’indemnisation.

– elle a enfin conduit à des impayés d’échéances du prêt ayant servi à l’acquisition de l’immeuble, dont la déchéance du terme a été prononcée par la banque. Il en est résulté la vente forcée de l’immeuble pour 50 000 euros et la mise en ‘uvre d’un échéancier pour apurer la dette par mensualités de 800 euros.

Il réclame par conséquent la somme de 123 140,90 euros, correspondant au capital restant dû au titre du prêt, après déduction du produit de la vente forcée.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 février 2020, la société Allianz, intimée, demande à la cour de :

à titre principal :

– confirmer en tous ses termes le jugement du tribunal de grande instance de Lille en date du 4 mars 2019.

– débouter M. Ab de l’ensemble de ses demandes.

Subsidiairement :

– rejeter les demandes à son encontre en qualité d’assureur responsabilité civile de la société Haussmann Finance exclusivement pour son activité réglementée de la loi 11° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet,

– rejeter les demandes formulées son encontre, sa garantie ne pouvant être mobilisée pour l’activité de conseil financier et/ou de conseil en gestion de patrimoine développée par la société Haussmann Finance à l’égard de M. Ab.

– rejeter toutes les demandes, ‘ns et conclusions formulées à son encontre – condamner M. Ab à lui payer la somme de 8.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance dont distraction au pro’t de Maître Pierre Vandenbussche.

A l’appui de ses prétentions, la société Allianz Iard fait valoir que :

=> sa garantie n’est pas mobilisable. À cet égard, elle indique que :

* l’objet du contrat d’assurance souscrit par la société Haussmann Finance est de garantir exclusivement son activité d’intermédiaire immobilier au visa de la loi Hoguet et celles accessoires à cette activité principale.

* la société Haussmann Finance est intervenue à titre principal en qualité de conseil en gestion de patrimoine, l’objet du contrat conclu avec M. Ab étant de réaliser une épargne fiscale. Sur ce point, elle indique que M. Ab a été destinataire d’une étude financière personnalisée, dénommée « plan épargne fiscal », qui ne présente que succinctement l’immeuble acquis et n’a pas conduit l’acquéreur à visiter le bien.

Elle estime que ce plan ne peut s’analyser comme une simple « consultation fiscale » à l’occasion d’une vente immobilière, qui serait alors l’accessoire d’une activité d’agent immobilier qu’elle garantit.

Elle considère à l’inverse que l’acquisition d’un bien immobilier n’est que le support fiscal de cette épargne.

* le défaut de conseil reproché à la société Haussmann Finance résulte d’une erreur exclusivement commise dans le domaine fiscal, de sorte qu’aucune défaillance en relation avec l’activité couverte d’agent immobilier n’est établie.

Elle précise que :

– l’existence d’un mandat de vente n’emporte pas la qualification d’activité d’agent immobilier.

– un conseiller en gestion de patrimoine peut être assuré à la fois au titre de son activité principale et au titre d’une activité en qualité d’agent immobilier, s’il cumule les deux activités.

– l’article 4-1 de la loi Hoguet est étranger au débat.

=> l’existence et l’évaluation du préjudice allégué ne sont pas justifiés.

Sur ce point, elle indique que :

* le redressement fiscal de 20 000 euros n’est pas établi, dès lors que M. Ab ne produit qu’une proposition de rectification par l’administration fiscale et que ce redressement vise également d’autres immeubles dont il est propriétaire et d’autres irrégularités affectant sa déclaration. Elle ajoute que le paiement d’un impôt à la suite d’un redressement fiscal ne constitue pas un préjudice réparable.

* la vente forcée de l’immeuble acquis à Luçon n’est pas démontrée, alors que M. Ab produit un justificatif de vente d’un autre bien immobilier pour 50 000 euros. Elle considère que M. Ab conserve la propriété d’un appartement qu’il peut louer, alors qu’il ne fournit aucune indication sur les loyers qu’il a pu percevoir.

* le prêt vraisemblablement souscrit par M. Ab auprès de la banque BNP Paribas ne relève pas de la responsabilité de son assurée, qui n’avait pas de mandat de recherche de financement.

Elle estime que la déclaration de sinistre par son assurée ne lui est pas opposable.

Elle indique enfin que la seule perte de chance de ne pas souscrire à cet investissement n’autorise que la réparation d’une fraction du préjudice final.

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la faute de la société Haussmann Finance :

Les parties ne discutent pas l’existence de fautes commises par la société Haussmann Finance au préjudice de M. Ab et engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de ce dernier.

Cette faute résulte d’une part de l’absence d’éligibilité au « dispositif Scellier » de l’acquisition immobilière réalisée par M. Ab, dès lors que l’investissement locatif réalisé sur le conseil de la société Haussmann Finance n’était pas situé sur une commune figurant sur la liste permettant de bénéficier de la réduction d’impôt recherchée.

D’autre part, alors que le « plan d’épargne fiscal » élaboré le 20 février 2009 par la société Haussmann Finance vise un prêt de 116 600 euros assorti d’un taux d’intérêt fixe de 5,40 %, le prêt souscrit selon offre du 9 mars 2009 auprès de la BNP Paribas personal finance prévoit une révision du taux d’intérêt à chaque 5ème anniversaire du premier règlement du crédit, outre un amortissement du capital évoluant en fonction des variations du taux de change entre l’euro et le franc suisse.

sur la garantie de la société Allianz :

Le contrat Multagim auquel a adhéré la société Haussmann Finance stipule :

– qu’il « a pour objet de couvrir conformément à la loi du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972 la responsabilité civile professionnelle ».

– que les activités de l’assuré sont :

* « celles qui sont visées par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce sans maniement de fonds.

* toutes autres activités en rapport avec les activités principales, notamment ‘ consultation fiscale ».

La qualification de l’activité remplie par la société Haussmann Finance dans le cadre de ses relations contractuelles avec M. Ab est ainsi déterminante de la garantie de son assureur.

A cet égard, il résulte des pièces produites aux débats que :

– la société Haussmann Finance a d’une part établi un « plan épargne fiscal » au terme duquel elle a conseillé à M. Ab, comme support d’une opération de défiscalisation, l’acquisition d’un appartement et d’un parking à Luçon dans la résidence Le Frène, livrable en juin 2009 pour un prix global de 116 600 euros. Ce plan vise l’autofinancement de cet achat, en permettant une égalité entre les « entrées » mensuelles (revenus locatifs pour 457 euros, économie d’impôt pour 309 euros et épargne mensuelle de 93 euros) et les « sorties » (financement pour 701 euros, frais de gestion pour 95 euros et garanties pour 62 euros).

– elle a d’autre part signé le 21 février 2009 avec M. Ab le contrat de réservation de cet appartement pour le compte d’Akerys Promotion, en charge du projet de construction dans lequel se situe le bien visé par l’opération.

– elle a enfin bénéficié d’un mandat de recherche de financement accordé par M. Ab, contrairement aux allégations de la société Allianz. En effet, si la pièce n° 9 produite par M. Ab est établie sur un papier visant «l’institut français pour l’investissement ‘ groupe Ackerys », elle est toutefois d’une part rédigée sous une écriture identique à celle de M. Ad figurant notamment sur le contrat de réservation et date d’autre part du 21 février 2009, soit le jour même où M. Ad a également représenté la société Akerys en qualité de réservant du lot acquis par M. Ab.

La cour observe par ailleurs que si la qualité prise par la société Haussmann Finance n’est pas précisée dans les documents contractuels (agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine, conseiller en investissement financier), cette circonstance est indifférente, dès lors que seule importe la nature de l’activité exercée par l’intermédiaire ayant permis la réalisation du contrat pour déterminer si ce dernier est ou non soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

En effet, l’article 1 de cette loi dispose qu’elle s’applique « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis (« ). »

Il en résulte d’une part que seul le caractère habituel des activités qu’elle vise est une condition d’application de cette loi, indépendamment de la profession de l’intermédiaire.

Sur ce point, les parties n’allèguent pas que l’opération litigieuse d’acquisition de l’appartement par M. Ab constitue la seule transaction immobilière à laquelle ait pu participer la société Haussmann Finance.

Il en ressort d’autre part que cette loi s’applique aux personnes qui réalisent les opérations qu’elle vise, même à titre accessoire à leur activité principale.

Sur ce point, la société Allianz invoque elle-même que la transaction immobilière ayant servi de support à l’opération de défiscalisation recherchée par les parties constitue un accessoire de l’activité de conseil en investissement qu’exerce par ailleurs la société Haussmann Finance dans ce cadre contractuel.

Dans ces conditions, dès lors qu’il n’est enfin pas contesté que la recherche et l’achat de l’appartement situé à Luçon constituent deux des activités visées par l’article 1 1° précité de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, il s’en déduit que la société Haussmann Finance est soumise à l’application de cette loi au titre de l’opération globale qu’elle a mise en « uvre, laquelle intègre, même accessoirement, une telle activité d’agent immobilier.

Ainsi, la garantie de la société Allianz ne doit pas être recherchée, au titre des activités couvertes, dans ses stipulations concernant « toutes autres activités en rapport avec les activités principales, notamment ‘ consultation fiscale », qui ne vise effectivement que l’hypothèse inverse d’un intermédiaire exerçant à titre principal dans une activité d’agent immobilier.

En revanche, dès lors qu’il est établi que la société Haussmann Finance a exercé accessoirement une activité d’agent immobilier, elle répond en l’espèce à la définition de l’article 1er de la loi Hoguet, lequel est expressément visée parmi les activités couvertes par l’assurance Multagim à laquelle elle a adhéré.

Alors que M. Ab prouve en l’espèce que l’activité exercée par cet intermédiaire est couverte par la police d’assurance, la société Allianz n’offre en revanche pas d’établir l’existence de conditions particulières du contrat Multagim qui limiterait la garantie ou celle de clauses d’exclusion qui justifierait qu’elle puisse opposer un refus de garantie à M. Ab au titre de l’action directe qu’il exerce à son encontre.

L’intermédiaire ayant l’obligation de veiller à la régularité et à l’efficacité de l’opération qu’il propose à son client, l’erreur commise par la société Haussmann Finance sur le régime fiscal applicable à la transaction immobilière conclue par son entremise impose à la société Allianz de garantir la responsabilité de son assurée dans la délivrance de conseils à l’occasion d’une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation, et à indemniser M. Ab de son entier préjudice.

Le jugement critiqué est par conséquent infirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation de M. Ab :

=> sur la perte du gain lié à la défiscalisation :

La cour observe préalablement que les conclusions du « plan d’épargne fiscal » établi par la société Haussmann Finance ne sont pas remises en cause par la société Allianz, qui a au contraire considéré qu’il s’agissait «d’une véritable étude financière personnalisée et complexe ».

Si le préjudice résultant d’une erreur en matière de conseil par un agent immobilier s’indemnise à hauteur de la perte de chance actuelle et certaine par la victime de ne pas subir le préjudice final ou de subir un moindre préjudice, c’est exclusivement lorsque le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice final intègre une part de probabilité.

A l’inverse, lorsque ce lien de causalité est lui-même certain, la victime doit être indemnisée à hauteur de l’intégralité du préjudice final, sans appliquer de coefficient de perte de chance.

En l’espèce, la faute ayant consisté à proposer une opération de défiscalisation sur un immeuble ne permettant pas à M. Ab de bénéficier du dispositif ‘Scellier’ s’analyse comme la cause directe, exclusive et certaine du préjudice subi par M. Ab, qui est constitué par la perte de l’avantage fiscal contractuellement envisagé.

La privation du gain résultant de la défiscalisation recherchée constitue un préjudice réparable, qu’il appartient dès à la cour d’évaluer au regard des seules pièces produites par les parties.

A ce titre, M. Ab sollicite une indemnisation à hauteur d’une « rentabilité nette » de l’opération de défiscalisation, qu’il évalue à la différence entre :

– d’une part, le montant des gains espérés, qu’il évalue à 65 423 euros calculé par l’addition des sommes suivantes :

* 118 320 euros correspondant à la valeur de l’immeuble acquis à l’issue du remboursement du prêt,

* 125 400 euros correspondant aux loyers mensuels de 418 euros pendant 25 ans

* 33 332 euros correspondant à l’avantage fiscal annoncé.

– d’autre part, le montant des charges d’emprunt pour un montant de 211 629 euros, qu’il ne propose toutefois pas de justifier autrement que par la déclaration de sinistre adressé par la société Haussmann Finance à son assureur. De fait, le tableau d’amortissement du prêt souscrit le 24 avril 2009 n’est pas produit par M. Ab.

La cour retient toutefois que, s’agissant du seul dispositif « Scellier » applicable à tous les investissements locatifs réalisés en métropole du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 et éligible à sa mise en ‘uvre, le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 %, dans la rédaction de l’article 199 septvicies du code général des impôts issue de l’article 31 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de Finance rectificatives pour 2008, applicable à un contrat de réservation conclu le 21 février 2009 au titre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Dans ce dispositif, la réduction d’impôt est calculée de façon linéaire sur 9 ans maximum. Elle s’obtient en appliquant le taux de 25 % au prix d’acquisition ou de revient global du logement.

Le dispositif « Scellier intermédiaire » prévoit en outre une réduction d’impôt répartie sur 9, 12 ou 15 ans, à laquelle s’ajoute une déduction d’impôt spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts locatifs pendant toute la période.

Au titre de ses revenus locatifs, alors que M. Ab calcule leur montant sur 25 ans, le gain envisagé par la société Haussmann Finance a toutefois été limité dans son « plan d’épargne fiscal » à une durée de 9 ans, entre 2009 et 2018, qui correspond à la durée pendant laquelle le bénéficiaire du dispositif « Scellier » de droit commun s’engage à louer dans les conditions requises pour justifier la réduction d’impôt.

Alors que M. Ab n’indique pas s’il est bénéficiaire ou non du dispositif « Scellier intermédiaire » et n’apporte aucun détail sur les modalités de calcul de l’avantage fiscal non réalisé, la cour observe toutefois que la proposition de rectification qui lui a été adressée par la direction de Finance publiques au titre des années 2009 à 2013 ne comporte que la seule mention de la réduction d’impôt. A l’inverse, aucune déduction autre que les « frais et charges » et « intérêts d’emprunt » ne figure dans le tableau recalculant ses revenus fonciers nets sur la période visée par le redressement. En effet, s’agissant des observations formulées au titre des revenus fonciers, la rectification porte exclusivement sur l’application erronée par M. Ab d’une déduction de 26 % sur ses différents logements à laquelle il n’était pas éligible en application de l’article 31-I-1 du code général des impôts, et sur la déduction erronée de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il en résulte clairement qu’en dépit des indications figurant dans le «plan d’épargne fiscal » établi par l’agent immobilier, M. Ab n’a pas sollicité auprès de l’administration fiscale la déduction de 30 % sur ses revenus locatifs bruts exclusivement tirés de l’immeuble situé à Luçon, qu’ouvre seul le dispositif « Scellier intermédiaire ».

Dans ces conditions, M. Ab n’établit aucun préjudice d’une part au titre d’une telle déduction et d’autre part au titre d’une réduction d’impôt sur une période excédant les 9 années prévues par le dispositif « Scellier » de droit commun.

La cour note en outre que l’auto-financement de l’acquisition immobilière reposant sur la réduction d’impôt, telle que proposé par l’agent immobilier fautif, ne visait que la durée des 9 ans du « plan d’épargne fiscal » litigieux. Outre les deux fautes précédemment énoncées, M. Ab n’a enfin pas invoqué à l’encontre de la société Haussmann Finance une faute résultant d’un défaut de mise en garde sur la perte du bénéfice de la réduction d’impôt au-delà de la neuvième année et sur le déséquilibre financier corrélatif qui devait en résulter pour s’acquitter de la charge d’emprunt entre 2019 et 2032. Il ne lui reproche en effet que l’erreur ayant consisté à lui présenter comme applicable le dispositif « Scellier », étant rappelé qu’il n’appartient pas à la cour de modifier les termes du litige en application de l’article 4 du code de procédure civile.

Ainsi, l’évaluation de la perte de gain de l’opération ne s’établit pas sur une période de 25 ans, mais sur la seule période de 9 ans correspondant à celle de l’avantage fiscal dont M. Ab a été privé.

Sur 9 ans, le montant de la seule réduction d’impôt de 25 % devait s’élever à 116 600 euros X 25 % = 29 150 euros (soit 3 239 euros par an, tel que visé par la proposition de rectification au titre de l’année 2010). Sa privation constitue le préjudice directement subi par M. Ab au titre de l’échec de l’opération de défiscalisation.

=> sur le redressement fiscal lié à l’absence de défiscalisation :

Contrairement aux allégations de la société Allianz, une proposition de rectification constitue l’appellation retenue par l’administration fiscale pour procéder à un « redressement fiscal». En l’espèce, l’absence d’éligibilité au dispositif « Scellier » de l’acquisition réalisée par l’intermédiaire de la société Haussman Finance n’est pas contestée ni par cette dernière elle-même, ni par les parties à l’instance. Il est ainsi indifférent que M. Ab ne justifie pas d’une absence de contestation de cette proposition du 11 décembre 2014 ou du paiement effectif des sommes rectifiées, alors qu’aucune contestation de cette rectification n’a vocation à prospérer sur la seule question de la réduction d’impôt concernant l’immeuble de Luçon. Au surplus, la déclaration de sinistre établie par la société Haussmann Finance indique à son assureur que « l’abattement fiscal déduit est, à ce jour, restitué » par M. Ab.

M. Ab sollicite l’indemnisation résultant d’un redressement fiscal pour un montant de 20 000 euros, sans apporter aucun détail à sa demande. En réponse, la société Allianz se contente d’estimer que la proposition de rectification est un ‘véritable imbroglio’ sans procéder à son analyse effective.

Pour autant, l’examen approfondi de cette proposition de rectification permet de retenir que le montant total du redressement fiscal s’élève d’une part à 19 093 euros, et non à 20 000 euros.

D’autre part, ce montant prend en compte diverses erreurs de déclaration de revenus par M. Ab et vise tant le montant principal de cette rectification globale que ses accessoires (intérêts et pénalités).

Dès lors que l’avantage fiscal résultant d’une réduction sur l’impôt sur le revenu a été pris en compte pour déterminer la perte de gain liée directement à l’opération de défiscalisation, M. Ab est d’ores et déjà intégralement indemnisé à ce titre du préjudice résultant du montant principal de son redressement fiscal.

Dans ces conditions, il n’a vocation à solliciter que l’indemnisation des pénalités et accessoires du redressement fiscal que l’erreur de la société Haussmann Finance lui a causé.

Les intérêts de retard et les pénalités de 10 % étant calculées annuellement sur le montant total de l’impôt éludé, la cour observe :

– que ce montant total résulte d’un nouveau calcul tant de la base imposable annuelle de certains exercices annuels que des seules déductions ou réductions d’impôts effectivement applicables. Il intègre ainsi différentes corrections apportées aux déclarations de revenus formalisées par M. Ab sur la période de 2009 à 2013 (intérêts d’emprunt sur l’habitation principale, revenus fonciers d’autres immeubles, frais professionnels à déduire, demi-part supplémentaire), qui ne concernent ainsi pas la seule question de « l’investissement Scellier’.

– qu’aucune ventilation n’est fournie par M. Ab pour estimer la part du montant de l’impôt rectifié qui est exclusivement imputable à la faute ayant causé sa privation de l’avantage fiscal résultant du dispositif ‘Scellier’.

La cour ayant l’obligation de procéder à l’évaluation d’un préjudice dont elle reconnaît l’existence, il convient d’indemniser ce poste de préjudice dans les conditions suivantes.

A l’examen de la proposition de rectification du 11 décembre 2014, la cour relève ainsi que :

– d’une part, les bases imposables restent inchangées pour 2009, 2010 et 2013, le rehaussement en base n’intervenant qu’au titre des années 2011 et 2012 pour réincorporer des revenus locatifs taxables.

– d’autre part, le retrait de la réduction d’impôt au titre du dispositif ‘Scellier’ ne concerne que les années 2009, 2010 et 2013, de sorte que :

* les déductions indues au titre des revenus fonciers, qui ne concernent que les années 2011 et 2012, sont sans incidence sur le calcul du supplément d’impôt sur le revenu que l’administration fiscale a retenu au titre de 2009, 2010 et 2013.

* l’absence de justification des frais réels pour les seules années 2011 et 2012 ayant conduit l’administration fiscale à appliquer un taux forfaitaire de 10 % est également sans conséquence pour le même motif.

* l’irrégularité relative aux intérêts d’emprunt au titre de l’habitation principale de M. Ab ayant conduit à un crédit d’impôt indu pour un montant de 750 euros, concerne la seule année 2013, de sorte qu’il conviendra de déduire ce montant du redressement effectué sur ce dernier exercice par l’administration fiscale pour isoler la part exclusivement imputable à la perte de bénéfice du dispositif ‘Scellier’.

* l’impact de la déclaration erronée par M. Ab d’une demi-part supplémentaire au titre de l’année 2013 ne concerne pas en revanche les années 2009 et 2010. Pour évaluer le montant du redressement exclusivement lié au retrait de l’avantage fiscal sur 2013, il convient de neutraliser la diminution d’impôt correspondant à l’application d’une seule part au titre du quotient familial.

Sur ce point, la base imposable inchangée pour 2013 étant de 43 036 euros, il en résulte que l’application d’un quotient familial d’1,5 conduisait à retenir un impôt brut sur le revenu de :

(11 895 ‘ 5963) X 5,5 % + (26 419 ‘ 11 896) X 14 % + ((43 036 / 1,5) ‘ 26 420) X 30 % = 4 629 euros, en application des tranches marginales d’imposition applicables aux revenus de 2013 :

0 % jusqu’à 5 963 euros

5,5 % entre 5 963 et 11 896 euros

14 % entre 11 896 et 26 420 euros

30 % entre 26 420 et 70 830 euros.

En revanche, le rétablissement d’un quotient familial de 1 part permet le calcul suivant :

(11 895  » 5963) X 5,5 % + (26 419 ‘ 11 896) X 14 % + (43 036 ‘ 26 420) X 30 % = 7 344 euros.

La différence entre ces deux montants excédant le plafond de l’avantage en impôt lié à cette demi-part retirée à M. Ab en application des articles 194 et suivants du code général des impôts, seule la somme de 897 euros a en définitive vocation à être retirée comme indue du rehaussement total d’impôt de 2 863 euros au titre de l’année 2013, ainsi que l’indique la proposition de rectification.

La base de calcul du préjudice résultant exclusivement de la rectification fiscale en lien avec la faute commise par la société Haussmann Finance s’établit ainsi à 2 863 euros ‘ 897 euros ‘ 750 euros (retrait du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt) = 1 216 euros.

Au regard des seules indications fournies, le préjudice réellement subi par M. Ab à l’occasion de ce redressement fiscal est ainsi fixé à :

* pour 2009 à 490 euros au titre des intérêts de retard et à 227 euros au titre de la majoration de 10 %

* pour 2010 à 584 euros au titre des intérêts de retard et à 348 euros au titre de la majoration de 10 %

* pour 2013 à

– 69 euros X 1 216 / 2 863 = 29 euros, au titre des intérêts de retard à la date de la proposition de rectification.

– 122 euros, au titre des pénalités de 10 % sur le montant du rehaussement d’impôt.

Le préjudice final s’établissant ainsi à 1 800 euros, il convient de condamner la société Allianz à payer à M. Ab cette somme.

=> sur le solde du prêt à l’issue d’une revente forcée de l’immeuble acquis :

La cour observe que la pièce n° 25 produite par M. Ab vise la vente pour un prix de 50 000 euros d’un immeuble situé sur la commune d’Avesnes les Aubert, qui est toutefois étranger au présent litige.

En l’absence de toute autre justification, M. Ab n’établit pas la réalité d’une « vente forcée » de l’immeuble situé à Luçon. L’existence d’une saisie immobilière et d’une adjudication de l’appartement litigieux n’est en particulier pas prouvée. Le principe même d’une revente, amiable ou judiciaire, de cet appartement n’est pas davantage démontré. Il en résulte que M. Ab ne prouve pas que cet immeuble a quitté son patrimoine ou qu’il l’a vendu à perte par rapport à sa valeur réelle.

A l’inverse, M. Ab produit un prêt d’un montant de 123 140,90 euros accordé par la BNP Paribas personal finance à compter du 10 juillet 2017 (ses pièces 18 et 24), qu’il présente comme une renégociation du prêt initial du 28 avril 2009 dont la déchéance du terme est antérieurement intervenue. Pour autant, M. Ab ne démontre pas que ce nouveau prêt ait lui-même fait l’objet d’une telle déchéance du terme dans des conditions ayant conduit à la revente de son immeuble.

Si M. Ab avait bénéficié de la réduction d’impôt sur 9 ans, il aurait été en mesure de s’acquitter de son emprunt et de procéder à la revente de l’immeuble à l’échéance de cette opération de défiscalisation dans des conditions lui permettant de rembourser totalement le capital restant dû et les intérêts afférents, au regard de la revalorisation de 2 % par an à compter de la cinquième année du prix d’achat de 116 600 euros, soit un montant de 126 212 euros en 2018, selon le «plan d’épargne fiscale » établi par la société Haussmann Finance.

La déchéance du terme du prêt souscrit le 28 avril 2009 est toutefois intervenue au cours de la période de 9 années prévue initialement pour son financement.

Pour autant, M. Ab n’établit pas le préjudice qui résulterait de conditions financières moins avantageuses concernant l’emprunt qu’il allègue avoir renégocié par rapport à celles prévues par le contrat initial du 28 avril 2009. Au contraire, M. Ab indique lui-même qu’était fautive la souscription par l’intermédiaire de la société Haussmann Finance d’un prêt prévoyant un taux d’intérêt variable et une indexation sur le taux de change entre l’euro et le franc suisse, alors que le « plan d’épargne fiscale » prévoyait un prêt à taux fixe de 5,40 %. A cet égard, le tableau d’amortissement figurant dans ses pièces 18 et 24 permet à l’inverse de constater qu’il prétend désormais rembourser le solde du prêt initial selon un taux d’intérêt de 2 %.

Il ne peut enfin invoquer que la charge du remboursement du prêt ayant permis l’acquisition d’un immeuble dont il ne prouve pas qu’il n’en soit plus propriétaire, constitue un préjudice en relation causale avec la seule faute qu’il a reproché à la société Haussmann Finance.

M. Ab est par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement attaqué sur sa disposition relative aux dépens et à condamner la société Allianz à payer les dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas en revanche inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 4 mars 2019 par le le tribunal de grande instance de Lille, dans l’instance enregistrée au répertoire général de cette juridiction sous le numéro 17/8196, exclusivement dans ses dispositions ayant :

– débouté M. Ab de l’ensemble de ses demandes ;

– condamné M. Ab aux dépens.

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Dit que la SA Allianz Iard doit garantir le sinistre causé par la société Haussmann Finance à M. Aa Ab au titre de son activité d’agent immobilier ;

Condamne par conséquent la SA Allianz Iard à payer à M. Aa Ab, après application d’un taux de perte de chance de 95 %, les sommes de :

– 29 150 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal dans le financement de l’immeuble situé à Luçon ;

– 1 800 euros, au titre des accessoires de la dette fiscale résultant de la rectification intervenue en raison de la perte de cet avantage fiscal ;

Déboute M. Aa Ab du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Condamne la SA Allianz lard aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la SA Allianz Iard et M. Aa Ab de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière La Présidente

H. Poyteau H. Château

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