Avocat spécialiste VEFA
Me Cohen Boulakia Avocat est spécialiste en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). L’achat d’un bien immobilier « sur plan » peut engendrer de multiples difficultés juridiques, pouvant nécessiter l’intervention d’un Avocat spécialisé dans ce type d’acquisitions qui saura faire valoir vos droits.
Source image : site Définition Juridique
L’achat d’un bien en VEFA (« sur plan ») présente plusieurs intérêts et notamment sur le plan fiscal, à savoir l’application du dispositif « loi Pinel ». Néanmoins, l’achat d’un bien en l’état futur d’achèvement peut conduire à plusieurs difficultés, qui peuvent rendre nécessaires l’intervention d’un Avocat spécialiste.
La vente en VEFA est un mode d’acquisition particulier dont certaines règles sont communes aux règles de la vente à construire, qui renvoient aux dispositions relatives au droit commun de la vente. Comme pour l’achat d’un bien immobilier classique, l’achat d’un bien en l’état futur d’achèvement donne lieu à l’établissement d’un acte authentique. L’ouvrage doit être livré en l’état du document contractuel et du descriptif annexé aux actes. L’Avocat exerçant dans le domaine des VEFA possède des compétences en droit immobilier, droit de la construction, droit des assurances, droit des obligations et procédure civile.
1- Faire appel à un Avocat spécialiste en cas de malfaçons
L’Avocat spécialiste en VEFA peut vous assister en cas de malfaçons et/ou défectuosités qui peuvent apparaître lors de la livraison du bien. Il en est de même en cas de vices cachés révélés postérieurement à la livraison. Ces malfaçons peuvent être diverses et variées : menuiseries, portes pas assez détalonnées, défaut de planéité des cloisons, …
L’action tendant à obtenir réparation des vices de construction ou des défauts de conformité apparents au moment de la prise de possession ou dénoncés dans le mois qui suit la livraison doit être introduite dans les 13 mois à compter de la prise de possession. Cette garantie des vices apparents et des défauts de conformité est exclusive du régime de la garantie de parfait achèvement prévu à l’article 1792-6 du Code civil inapplicable au vendeur d’immeuble à construire. Ces régimes de responsabilité sont d’ordre public, et l’acte authentique de vente ne peut y déroger. Une clause limitative de responsabilité qui viderait de sa substance l’obligation essentielle du promoteur pourra être déclarée nulle par le juge sur le fondement des dispositions du code de la consommation relative aux clauses abusives créant un déséquilibre significatif (voir notamment : Jugement du Tribunal de grande instance de Paris, 4 juillet 2016, n° 15/09488).
Votre Avocat spécialisé en VEFA saura vous conseiller sur la stratégie à adopter face à de telles situations. Il pourra éventuellement vous conseiller d’introduire un référé-expertise afin qu’un Expert puisse se rendre sur les lieux pour constater et chiffrer les malfaçons.
Ces malfaçons peuvent en outre engendrer un préjudice important, notamment lorsqu’elles conduisent à des restrictions de l’usage de l’appartement et le rendent inhabitable, et sa location impossible.
2- Retard de livraison d’un bien acquis en VEFA
a- Responsabilité du vendeur
L’acte authentique de vente du bien acquis en VEFA mentionne généralement le délai prévu pour la livraison du bien. Malheureusement, il n’est pas rare que l’appartement ne soit livré que plusieurs semaines, voire plusieurs mois ou plusieurs années après la date de livraison prévue. La jurisprudence a admis que certains faits puissent constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison. En revanche, certains faits ne peuvent à eux seuls exonérer le vendeur de sa responsabilité. Votre Avocat spécialiste sera à même d’analyser la situation afin de déterminer si la responsabilité du vendeur du bien en vefa peut être engagée.
b- Préjudice indemnisable
Le retard de livraison du bien en VEFA peut engendrer plusieurs préjudices pour l’acquéreur, à savoir notamment : une perte de jouissance sur la base de la valeur locative, des frais de garde meuble, un préjudice moral, etc.
c- Action en référé en suspension du contrat de prêt
Lorsque l’acquisition du bien en VEFA a été financée par un prêt, en application de l’article L 312-19 du code de la consommation, le retard de livraison peut donner lieu à une action en suspension de l’exécution du contrat de prêt conclu avec la banque.
Il en est de même lorsque les acquéreurs sont confrontés à des dysfonctionnements importants (malfaçon, etc.) affectant l’exécution du contrat.
3- Différence entre superficie réelle et superficie indiquée sur l’acte de vente
De nombreux acheteurs se rendent compte que la superficie réelle du bien acquis en VEFA est inférieure à celle indiquée sur l’acte authentique de vente.
Il est en principe admis une tolérance de 4 % par rapport à la superficie indiquée au contrat. En revanche, une différence de superficie supérieure à ce pourcentage est une non-conformité. Une action en justice pourra alors être engagée par l’intermédiaire d’un Avocat spécialiste afin d’obtenir le remboursement d’une partie du prix de vente au prorata de la différence de superficie constatée par un géomètre expert.
4- Action en justice contre le notaire dans le cadre d’une vente en VEFA
La responsabilité du notaire pourra être engagée dans le cadre d’une vente en VEFA lorsqu’il peut être établi que le notaire a manqué à son devoir de conseil à l’égard de l’acquéreur, et que ce manquement lui a causé un préjudice.
Voir également :
Avocat droit des assurances Montpellier